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상담사례/대출상식

소액임차보증금(방공제금액) 시중은행 주택담보대출 MCI 이용시 한도와금리 적용부분

관리자  22-03-14 01:40 475

소액임차보증금 , 흔히 방공제라고 이야기 합니다. 주택, 아파트 담보로 주담대를 이용시

소액임차보증금 MCI 가입 여부에 대해 많이 궁금한 점에 대해 이야기 해보겠습니다.

소액임차보증금은 우선변제권 이라고도 야기 하는데요 ,

전월세로 들어간 집이 경매로 넘어갈때 세입자의 보증금을 법적으로

일정금액을 우선적으로 보호받을수 있는 권리 입니다.

소액임차보증금

예를 들어 경기도외곽 빌라에 보증금 4천만원 월세 30만원 하는

반전세로 계약하려고 하는데 ,

해당 빌라에 원금1억원에 은행근저당 120%설정해서

채권최고액이 1억2천만원 잡혔있습니다.

빌라의 시세가 대충 1억5천만원 이라고 하면, 계약할때 부동산에서는

 소액임차보증금 우선변제권 으로 인해

집주인의 주택담보가 있어도 보증금 4천만원은 안전하다.

라고 이야기 합니다. 좀 찜찜하긴 합니다.

즉 법적인 권리순위는 시중은행 1억2천만원 근저당이 1순위 ,

그다음 세입자가 2순위 이렇게 정해집니다.


이렇게 해서 계약을 했느데, 만약에 집주인이 은행이자를 변제 못하거나

 기타사유로 내가전세살던 집이 경매로 넘어가게 된다면 ,

경매낙찰금액에서 1순위 은행이 1억2천만원 한도내에서

원금 + 밀린이자까지 먼저 배당받습니다.

그럼 대충 계산상 빌라의 시세가 1억 5천만원이라고 했으니

2순이 세입자 보증금 4천만원을 충분히 배당받을수 있다고 생각합니다.

하지만 경기도 외곽지역 빌라,지방빌라의 경우 평균 낙찰가율은

 특별한 호제가 없으면 70% ~ 80% 미만 입니다.

이렇게 되면 2순위 세입자 보증금을 날리게 됩니다.

이러한 부분을 방지하기 위해 지역마다 정해놓은

 소액임차보증금내에서 2순위 세입자라도 1순위 은행보다

우선적으로 배당을 받을수 있게 법으로 정해놓았습니다.

경매에 넘어간 경기도 빌라의 낙찰가격이 1억5천만원

 시세에서 70%정도에 낙찰이 되면 1억5백만원 정도 입니다.

 이금액에서 돈을 빌려준 은행 , 세입자 ,

기타세금,경매비용등을 나눠가지게 됩니다.

소액임차보증금요건

소액임차 보증금 법으로 인해 순서는 1번. 경매비용 ,

2번. 세입자 보증금 4천만원 , 3번. 돈을 빌려준 은행 순으로

배당을 받게 됩니다. (세금과 경매비용이 항상 1순위 입니다.--)

경매비용을 계산편의상 제외하고 , 낙찰된 금액 1억500만원에서

 세입자에게 먼저 보증금 4천만원을 우선변제 하면,

돈을 빌려준 은행은 원금 1억원에 밀린 이자까지 포함해도

총 배당받을수 있는 금액은 6천5백만원 입니다.

이렇게 되면 은행은 약 3천5백만원에서 이자까지

총 4천만정도 손실을 보게 됩니다.

참고로 경기도의 소액임차보증금은 4천3백만원 입니다.

(지역에 따라 차이가 있으니 표를 참조해 보세요)



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