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상담사례/대출상식

주택 ,아파트공동명의 지분대출 한도와 조건

관리자  23-12-18 11:58 264

공동명의 지분대출 이용조건


부동산시장이 침체기로 들어서고 있습니다.


고금리의 장기화와 경제침체등 전반적으로 위축되고 있는 분위기 입니다.

 

요즘은 내집마련을 할때 부부공동명의로 집을 

구매하는 경우가 굉장히 많아졌습니다.

 

 

시대의 흐름상 맞벌이 부부가 늘면서 집을 구입할때 비용을 분담하면서

 

소유권이전등기를 할때 공동소유로 하여 지분을 2분의1씩 가져가는 형식입니다.

 

(지분 비율은 자율적)

  

주택을 담보로 금융권등에서 주담대를 이용할때에는

 

공동명의 지분자 모두 직접 서류를 작성하는 것을 원칙으로 합니다.

  

각각의 지분을 전부 담보로 제공하여 온전한 주택 100%의 지분

 

담보로 제공해야만 주담대를 이용할수 있게 됩니다.

 

 

, 배우자의 동의가 필수로 들어가야 주담대를 이용할수 있으며,

 

인감을 포함한 공동지분배우자의 여러가지 서류와

 

직접 자필서명을 해야 하는 서류작성도 있기 때문에 어려워 하는 분들도 많습니다.

 

 

여러가지 개인적인 이유로 인해 본인이 소유하고 있는 지분으로만

 

주담대를 이용하기를 원하는 경우가 있는데 ,





이런경우 시중은행 및 일반적인 금융권에서는 진행이 불가합니다.

  

은행의 경우 지분이 아닌 100%의 담보를 원칙으로 하기 때문입니다. 

 

 

본인이 소유하고 있는 지분대출의 경우는 대부분

 3금융권의 대부에서 이용해볼수 있습니다.

 


담보의 가치가 절반으로 줄어들기 한도 역시

 

절반이상으로 줄어든다고 생각하시면 됩니다.

 

 

예를 들어 시세가 4억원인 아파트를 부부공동명의로 구입할때 ,

 

구입자금으로 시중은행에서 LTV 50%2억원을 대출받은 경우

 

등기부등본에 근저당설정은 원금의 110% ~ 120%가 근저당설정이 됩니다.

 

 

120%인경우 24천만원의 채권최고액이 설정이 됩니다.

 


 

은행의 경우 100%담보제공인 경우에만 이용할수 있기 때문에

 

각각의 2분의1지분에 채권최고액 24천만원의 

근저당이 효력이 미치게 됩니다.

 

 

가끔 공동명의인 경우 24천만원의 2분의112천만원

 

내 지분에 효력을 미치는게 아니냐고 문의하시는 경우가 있는데 ,



은행들은 무조건 주택의 100%지분을 담보로 요구 합니다. 

 

 

즉, 각각의 2분의1지분에 모두 

24천만원의 근저당 효력이 생기게 됩니다.

 

 

그렇기 때문에 4억원의 아파트인 경우 지분자 21인 경우 단순계산으로

 

2억원의 담보 가치가 있지만 , 은행 근저당 24천만원의 효력이

 

동일하게 효력이 미치게 되기 때문에 지분으로만 추가적인 한도는 없게 됩니다.

 

 

이런경우 근저당설정이 필요없고 지분자동의도 필요없는

 

아파트론으로 추가한도를 이용하기도 합니다.

 

 

만약에 해당 주택에 주담대가 없는 경우에는 

 

시세대비 21 한도 내에서 어느정도 지분대출을 이용할수 있습니다.

 

 

 

지분으로 이용할때에는 공동명의자인 배우자의 

동의가 필요없이 단독으로 간단히 이용할수 있으며 ,

 


등기부등본 근저당 설정도 이용자 본인 지분에만

근저당이 설정이 되기 때문에

 


나머지 지부자의 지분에는 효력이 미치지 않습니다.

 

 

이처럼, 지분자의 동의 없이 간편하게 이용할수 있지만 ,





단점도 존재합니다.

 

 

금융권에서는 이용할수 없으며 , 공동으로 담보를 제공하는 경우보다

 

반쪽 지분이기 때문에 이용한도가 줄어들게 됩니다.

 

 

그리고 금리 역시 다소 높게 책정이 됩니다. 

시중은행에서 지분관련 담보 상품이 없는 이유는 여러가지가 있습니다.

 

 

먼저 연체로 인해 경매가 진행될 경우 낙찰가율이

 

일반 100%담보 보다 현저하게 떨어지게 됩니다.

 

  

채권회수에 문제가 생기고 또한 공유자우선매수청구권이라는

 

제도가 있기 때문에 악용될 여지도 있습니다.

 


 

이러한 리스크를 감안하고 금리가 다소 높은 

3금융권인 대부에서 진행할수 있습니다.

 

 

대부분 배우자의 동의가 어려워 본인의 단독지분으로만 

진행하는 경우가 많으며

 

한도,금리, 상환계획등을 고려하여 이용금액을 결정하는게 좋습니다.



지분대출관련 문의는 무료상담 신청으로 문의부탁합니다.



 

 

 

 



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